상가임대차보호법에는 10년 계약갱신 요구, 5% 인상 제한 등 임대인과 임차인의 이해관계가 달라 분쟁이 빈번하게 발생하는 부분을 방지하기 위해 법으로 규정하고 있습니다!
오늘은 임대인의 입장과 임차인의 입장에서 상가임대차보호법의 중요한 법조항을 간단히 풀어보도록 하겠습니다.
환산보증금에 의한 보호범위? 우선 상가임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 사업자등록이 가능한 건물에 영업목적으로 임대차를 한 경우에만 적용됩니다.
여기서 잠깐 모든 조항을 보호해 주시겠어요?그렇지 않습니다.
지역별 환산보증금 기준에 따라 판단합니다.
예를 들어 보증금+(월세×100)공식으로 대입하여 계산한 결과가 서울지역의 경우 9억 이하면 100% 적용되고, 9억 초과시 일부만 적용됩니다.
환산보증금 초과 여부와 관계없이 공통으로 적용되는 내용은 10년 계약갱신요구권, 대항력, 권리금 회수 보호입니다.
그렇다면 환산보증금을 초과하는 임차인의 경우 어느 부분이 적용되지 않는가?
- 임대료 5% 인상 제한 2) 우선변제권(선 포스팅을 참고하세요) 3) 최단기간 보장(상가임대차계약의 최단기간 보장기간은 1년이지만 이를 주장할 수 없습니다) 4) 임차권 등기명령
환산보증금 초과로 보호받지 못하는 부분에 있어서 사실 현장에서 가장 이슈가 되는 부분이 임대료 5% 인상 제한이 없다는 부분인 것 같습니다.
임대인은 증액을 요구하고 임차인은 감액을 요구하고 싶은 이해관계가 충돌하기 때문입니다.
만약 합의점을 찾지 못하면 소송을 제기해야 하고 법원으로부터 판결을 받아야 합니다.
물론 요구하는 당사자가 원인 및 증거를 제시하는 것은 기본입니다!
저도 임대인의 입장과 임차인의 입장에서 경험해 보고 제 사견이지만 서로 상생이 답이 아닐까 조심스럽게 이야기해 봅니다.
임대인은 임차인이 있어야 임대료 수입이 발생하고 임차인은 그 자리에서 사업이 활성화됐다면 일정 부분 감수하고 서로 윈하는 게 답일 겁니다.
하지만 그건 쉽지 않아요!
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10년 계약갱신요구권 임차인은 최초 계약일로부터 최대 10년까지 상가임대차보호법에 따라 사용, 수익을 보장받습니다.
이 권리는 환산보증금을 초과하는 임차인의 경우에도 유효합니다.
다만 앞서 말씀드렸듯이 임차인의 의무는 임대차 기간 만료 6개월에서 1개월 전까지 임대인에게 갱신을 요구해야 하며, 임대인은 상가임대차보호법에서 정한 정당한 사유 없이는 임차인의 요구를 거절할 수 없습니다.
이와 같이 갱신에 관하여 서로 합의가 있는 경우에는 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 보아,
임대료 부분에 대해서는 법으로 정하는(환산보증금 초과 여부) 기준에 따라 협의하시기 바랍니다.
권리금 회수 기회보호 임차인은 상가임대차보호법에 따라 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 종료시까지 임대인에게 새로운 임차인과 계약을 체결하여 권리금을 회수하기 위한 정당성을 요구할 수 있으며 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다.
임대인이 이를 거부하거나 방해한 경우 임차인은 손해배상 청구를 할 수 있습니다.
여기서 기한이 중요해요!
임대차 종료 3년 이내에 하셔야 합니다.
CheckPoint 임대차 기간을 유지하면서 3년 이내에 손해배상 청구를 진행하는 것은 아닙니다.
종료 3년 이내만 소명하면 됩니다.
오늘은 상가임대차보호법의 전반적인 내용과 실무에서 잦은 분쟁이 발생하고 있는 조항을 중심으로 이야기했습니다.
위 외에도 연예인 사건으로 인해 신설된 대항력 부분 등 세세한 나머지 사항은 추후 따로 투고하겠습니다.